Nue propriété: piège ou bon investissement ?

Cet investissement particulier offre de nombreux avantages, méconnus mais bien réels. En effet, que ce soit d’un point de vu fiscal, de facilité de gestion ou de rentabilité de l’opération, le démembrement de propriété permet à l’investisseur de diversifier son patrimoine dans une optique de protection et de prévoyance.


Le fonctionnement de la nue propriété :


Un bien immobilier est constitué de deux parties, « l’usus et le fructus » soit la détention et l’usage. Et ceci pour une durée limitée dans le temps, 10 à 15 ans. Au bout de ce délai, le nu propriétaire retrouve l’ensemble de la propriété « usus et fructus » par extinction de l’usufruit.


L’investisseur est garanti puisqu’il achète de la pierre. L’on voie ainsi un démembrement entre nue propriété et usufruit. L’usage l’est par une autre personne recherchant à percevoir des loyers, notamment des compagnies d’assurance. Ces derniers prennent en charge la gestion du bien sous tous ces aspects.


Le nu propriétaire est ainsi libéré de toute les problématiques liées à la gestion des baux d’habitation. Le bien est acheté en dessous du prix du marché, environ 30 à 40% en moins ce qui offre déjà à l’investisseur un retour sur investissement. Une fois la propriété reconstituée sur sa tête, l’investisseur dispose alors de la pleine propriété du bien. Il peut le mettre en location, l’habiter ou bien le vendre.


Les Avantages :


Optimisation fiscale :


Le nu propriétaire ne paiera pas la taxe d’habitation. Le bien ne sera pas pris en compte dans son patrimoine imposable à l’ISF, mais dans celle de l’usufruitier (même si les compagnies d’assurance ne sont pas redevables de l’ISF). Le nu propriétaire pourra également déduire de ses revenus fonciers les intérêts de l’emprunt réalisé pour l’achat de celle-ci, il diminuera ainsi son IR.


Absence de frais et d’entretien:


Pendant ce démembrement, le nu propriétaire ne paye aucun frais, ces derniers sont à la charge de l’usufruitier. Il faut toutefois veiller à ce que dans le contrat de démembrement de propriété soit inclut notamment les grosses réparations de l’article 606 du code civil. En effet, il est plus prudent de répartir les charges entre l’usufruitier et le nu propriétaire de manière contractuelle.


En conclusion, l’achat en nue propriété apporte à l’investisseur :


  • Un bien immobilier, actif tangible et physique dégagé de toute gestion

  • Une diminution immédiate de son ISF

  • Une diminution de son IR immédiate (si intérêts d’emprunt)

  • En cas de décès ou de donation, des droits minorés.

  • Obligation pour le locataire social de quitter le bien à la fin de l’usufruit (loi ENL du 13 juillet 2006)

  • Des biens donnés en gestion à des institutions.

 



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